纽约市将停车位改造为经济适用房的实践

　　文/MichaelKimmelman译/Senn

纽约的经济适用房难题怎么破？一个被反复提起的数据——20万套政府补贴住房——将在十年内建成或保留。市长BilldeBlasio已对此目标作出承诺，但必须对如何达成这一目标作出解释。

这里另有两组数据：9英尺x18英尺，即162平方英尺，这是一个标准停车位所占的空间，比最小的微型住宅面积还要小。而这片不值一提的沥青地面却促使三位美国公共建筑协会的年轻建筑设计师，MiriamPeterson,SagiGolan与NathanRich，构思出一个能够缓解住房危机的创举。

我被他们的提案迷住了，“9x18”，因为它不仅关于将住宅建筑扑通一声搁在空地上，而且考虑了如何将过时的分区规划政策下的停车空间改造为更具前景的、且在公交可达性佳、公共服务良好以及街道生动的活力社区鼓励混合居住空间。事实上，这一提案就是用沥青地面交换住房与设施。

建造前位于EastHarlem住宅开发项目的超大尺寸停车位

图片来源：PetersonRich办公室/SagiGolan

尽管“9x18”这一尺寸还不是最完美或简洁的——尤其是涉及造价时，但它至少比其它那些随意的数值来得更深思熟虑一些。毕竟，坐拥大笔联邦资金的纽约市房管局在二战结束后的20年中的确建成了近20万套政府补贴住宅。然而这一结果很难谓之成功：因为那些住宅中许多是建在远离纽约市的城市边缘，缺乏商店或百货店，周围遍布有如护城河一般的停车场阻碍了那里的街区生活，并将当地居民与其它邻里社区相隔绝。这些项目中的许多如今已经摇摇欲坠，房管局也已破产。

“9x18”提案利用了一项过时的但具法律效力的城市分区授权指令，即要求私人开发商为城市中特定区域的新建住宅配备停车位。该规定不仅与市长的新步行安全倡议“零伤亡愿景”相冲突，而且对交通与环境均会造成不良影响。同时它也不可避免地促使开发商将因此而产生的成本转嫁至消费者，从而引起住房成本的增长；据纽约大学弗曼中心一项研究的预测，开发商将为每一个停车位投入高达5万美元的成本。

反之，“9x18”规划则是将分区需求转化为一种商品。它寻求一种能够将所需停车空间的数量与住宅数量与尺寸、及其可支付性与公共交通相结合的新规则。其中的最后一项至关重要，即提升居住密度并鼓励减少公交枢纽周边小汽车的做法。这是纽约市早应采取的一项政策。

建造后同一地块中可包含一个地下车库以及多用途开发项目

图片来源：PetersonRich办公室/SagiGolan

该规划能够为开发商提供另外一个选择，即只需为一项开发基金支付费用，以减少对其停车需求的开发要求。而该基金将用于房管局所辖地区停车场上建造混合功能的停车空间：包括上设店铺的地下停车场以及位于街道标高层的服务设施，顶层设儿童游乐区。这些措施不仅整合了社区停车，同时释放了更多房管局所辖的停车空间用以进行更大程度的开发。这里也可能包含日托和老人住宅、超市、图书馆、以及办公室，上面设有多收入阶层居民混居住宅。这些服务与设施迎合房管局的租户，并将人们从周边的社区吸引过来，与其和谐共处。

我们讨论的是关于市域范围内的改革。如果将房管局所辖的市中心周围所有街道层面的停车空间也计算在内，您将获得超过2,030万平方英尺的空间，这相当于纽约中央公园面积的一半。当然，纽约历任市长一直很清楚这是一座公共财产的金矿。当Bloomberg政府不断地允许私营开发商在这些公有土地上按市场利率建造塔楼从而为房管局筹款时，居民们愤怒了。

这并不令人吃惊；从贫穷的租户手中掠夺公共财产并将其交给私营开发商听上去就像是另一种面向有钱人的小贿赂。政府官员几乎不会就此与居民协商。这一做法是自上而下并且不成熟的。与此形成对比的是，“9x18”规划的服务对象将包含房管局的租户，他们将会与政府官员协商关于他们的住房与土地应该在哪里或者如何被改善的问题。超过40万纽约客居住在房管局所辖的334个公共廉租房项目中，对遍及整个城市的政府补贴住房的实质性改善也需要将这些人的福祉纳入考虑。

“9x18”方案并不是全新的。几年前，纽约市的规划部门减少了布鲁克林LindenandBoulevard住宅区的停车需求，这一举措为建造老年住宅腾出了空间。新居民中的许多人已居住于项目中较大面积的住宅中，因此那些住宅流向了新的家庭，形成了良好的多米诺效应。其它类似的尝试也正在进行中。

停车空间的规格与纽约市经济适用房的标准居住单元尺度类似

图片来源：PetersonRich办公室/SagiGolan

然而，“9x18”规划面临着严峻的资金挑战。众所周知，开发政府补贴住房的利润空间很小。开发商们理论上可以从商铺和商品房中获利，那么他们在停车场基金中投入的资金将比目前支付停车授权的支出更少。也就是说，关于在停车场中增加商业和一些商品房的提议，在曼哈顿是一回事，而在不太富裕的区又是另一回事。并且新开发项目的租赁契约能切实保证有足够的现金来维修房管局的锅炉、屋顶和窗户吗？除了平衡这一部分所需的资金之外，实现建筑师们这一规划的另一个障碍是确保房管局的租户获得公平的待遇。

这些目标都是正确的，虽然它们刺激了开发商为政府补贴住房与社区改善（而非停车位）支付更多的费用，促进了在居住密度能够且应该更高的区域的公平与多样化开发，且包含了政府补贴项目的居民。当然，许多公共住宅项目不必进行填充式开发，它们需要修缮。一些居民也许希望拥有开放空间以及当前的停车场地。在“9x18”提案中，一些居民将失去开放空间与停车场地中的一个或两者，但将以另外的新方式得到补偿。Golan先生注意到，例如那些在家庭之外经营小生意的租户可能会为新的多用途开发项目中的办公室讨价还价。“这必需以一种合作方式展开，”他强调说。这与市长的日常工作议程是符合的。而他的政府班子却希望在住房范围内从大处着眼，从基础做起。时间因而被浪费了。据一项预估，纽约市每年净消耗3.8万套政府补贴住房，因此即便是10年建20万套补贴房也难抵这一消耗速度。“9x18”计划虽然尚不成熟，但至少标志着一个开始。

9x18规划提案背景资料：

2014年，市长deBlasio先生将“纽约住房：五个大区、十年规划”，即建造并维护20万套经济适用房这一野心勃勃的住房规划公之于众。市政府办公室粗略地陈述了纽约市已面临“可支付的危机”，“形势必须有所改观”的境地。在“危机”的时刻，我们的团队坚信创新的必要性，并且城市不能够仅依赖一次性建设项目或碎片式的重新分区规划；寻找一种战略性的全新方法至关重要。9x18规划重新思考了停车场作为促成当今经济适用房改革话题中所扮演的角色。我们相信专注于市域范围内的停车问题有助于将经济适用房相关的争论从那些特定的邻避综合症（Nimby即强烈反对在自己住处设立任何危险事物）的话题转移到与邻里、生活方式选择、流动性以及社会公平相关的话题上。

9x18规划研究了当前纽约分区规划政策下的停车需求在未被充分利用的空间与有问题的城市设计中是如何体现的，也就挑战设计规范是否能够为建造经济适用房创造新的潜在机会提出了疑问。我们建议对现有的分区规划政策进行修订，这些政策能够反映决定停车需求的精细化方法。该项目同时致力于揭示纽约房管局所属的重要城市区域现有地面停车空间作为一项未被开发的资源所蕴含的巨大潜力。

在整个纽约市域范围内，纽约房管局所辖的地面停车空间达2,036万平方英尺，它们中的许多远未被充分利用。我们的项目考虑了几种方法，通过减少私人开发商为满足停车需求所承受负担，使得这些土地可以在经济适用房危机中发挥作用，同时将获取的收益用来帮助维护纽约房管局所辖区域的经济适用房。同时，战略性的填充式开发为更好地将房管局所辖区域与周边城市肌理与邻里社区相联系提供了机遇。

在所附的小册子中，我们直观地分析了现有的分区规划政策，并给出了详细的替代性方案建议，该建议考虑了住宅单元的大小与类型、与公共交通的距离、可支付程度、及其它在新的建设项目中进一步细化停车制度的相关因素。

接着我们对纽约房管局所辖区域的地面停车场在整个市区的层面上进行了分析，从而强调了其对整个城市的潜在变革所起到的影响。该项目将EastHarlem作为典型案例进行了近距离观察，为的是说明一个设计与规划是如何对建筑物的尺度、街区、以及整个邻里社区造成影响的。在这里，我们建议将现有的房管局所辖园区的地面停车场与跨越整个邻里社区的新开发项目的地面停车场合并建造为市政停车楼，从而为未来的开发腾出地面停车场地。这些位置为建造更多的经济适用房单元提供了机会，同时提供了所需的文化与社区设施、居民服务以及其它有创意的项目为纽约房管局及其周边社区居民提供服务。

一般而言，停车“需求”不属于住房（尤其是经济适用房）相关流行话题的一部分。我们认为将停车引入话题将会吸引主要的利益相关者的关注，例如：私人开发商、居民、政府官员、社会团体以及纽约房管局的官员。引发社区规划重要性以及每位利益相关者所扮演的角色的相关舆论将会影响到每一位作为重新展望纽约住房未来的策略性规划一部分的个体将如何获益。将纽约房管局纳入讨论具有其政治复杂性，但它展示了社会与城市中的一项重要有利条件，并可能造成提案在全市范围内的巨大影响。

从长远来看，我们坚信9x18的方法能够并且应该得以实施。我们已与纽约市议会中持有共同理想的成员进行了商讨，包括来自1区的议员MargaretChin。采纳该方案将为全市范围内的经济适用房开发创造新的可能性。同时，该项目呼吁我们拥抱这一变革的时刻以促成生活方式与城市优先级之间的对话。